Principales obligaciones tributarias en servicios de alojamiento a través de Plataformas Digitales

Por: Daniel Diosa Martínez y Mauricio Londoño – Comité Tributario y Contable CCAS

La obtención de ingresos por el arrendamiento de inmuebles a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking, entre otros, tiene efectos importantes, especialmente en materia tributaria. Desde esta perspectiva, el análisis no solo debe centrarse en la plataforma como tal, sino en la naturaleza tributaria del servicio que presta el titular del inmueble, pues de allí podrían derivarse obligaciones en materia de IVA, impuesto sobre la Renta, facturación electrónica e incluso llevar a cabo una adecuada identificación del adquirente del servicio. 

La actividad corresponde a la prestación de servicios turísticos bajo modalidades como apartahoteles o viviendas turísticas, lo que impide tratar estos ingresos como un arrendamiento civil común. En otras palabras, cuando existe una explotación económica del inmueble para hospedajes de Rentas Cortas, la operación adquiere una connotación comercial que activa obligaciones tributarias concretas ante la administración de impuestos.

Los ingresos percibidos por concepto de arrendamiento (renta corta) de un apartamento, a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking, entre otros, no genera exactamente las mismas obligaciones tributarias en todos los casos. El punto de partida requiere identificar quién presta el servicio de alojamiento, esto es, si se trata de una persona natural responsable o no de IVA; o de una persona jurídica.

Esta distinción define, en principio, si debe cobrarse IVA al huésped, si debe presentarse o no declaración de IVA, cómo se factura la operación y qué tratamiento tiene en materia del impuesto sobre la renta; aspectos para los cuales se considera de notoria importancia, precisar que, en los servicios de alojamiento por plataformas digitales, la carga fiscal recae en quien efectivamente presta el servicio y no en la plataforma intermediaria.

En el caso de personas naturales, lo primero que debe analizarse, es su responsabilidad tributaria en materia de IVA, es decir, si es o no responsable del Impuesto, para lo cual, se reitera que las personas naturales serán consideradas No Responsables, si cumplen la totalidad de los requisitos establecidos en el parágrafo 3 del artículo 437 del Estatuto Tributario, los cuales se transcriben a continuación:

• Que en el año anterior o en el año en curso hubieren obtenido ingresos brutos totales provenientes de la actividad, inferiores a 3.500 UVT

($174.297.000-2025)

($183.309.000-2026)

• Que no tengan más de un establecimiento de comercio, oficina, sede, local o negocio donde ejerzan su actividad.

• Que en el establecimiento de comercio, oficina, sede, local o negocio no se desarrollen actividades bajo franquicia, concesión, regalía, autorización o cualquier otro sistema que implique la explotación de intangibles.

• Que no sean usuarios aduaneros.

• Que no hayan celebrado en el año inmediatamente anterior ni en el año en curso contratos de venta de bienes y/o prestación de servicios gravados por valor individual, igual o superior a 3.500 UVT

($174.297.000-2025)

($183.309.000-2026)

• Que el monto de sus consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras durante el año anterior o durante el respectivo año, provenientes de actividades gravadas con el impuesto sobre las ventas – IVA, no supere la suma de 3.500 UVT.

($174.297.000-2025)

($183.309.000-2026)

En este orden de ideas, si una persona natural cumple la totalidad de condiciones relacionadas anteriormente, tendrá la calidad de “No Responsable de IVA”, y en consecuencia, no tendrá la obligación de cobrar el impuesto al huésped por el servicio de alojamiento; en tanto que, en  caso que la persona natural,  no cumpla, así sea un requisito de los 6 mencionados anteriormente, tendrá la calidad de “Responsable de IVA”; por lo cual, el servicio de alojamiento queda sometido a IVA y el anfitrión,  debe cobrar el impuesto facturarlo al huésped, declararlo y pagarlo en la periodicidad que le corresponda. Cuando quien arrienda o aloja es responsable del IVA debe facturar el hospedaje más el impuesto a la tarifa general del 19%. 

La persona natural responsable de IVA también adquiere el derecho a tratar como IVA descontable, el impuesto pagado en compras, gastos y servicios directamente asociados con la actividad gravada, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 488 del Estatuto Tributario; por lo cual, en principio, el IVA pagado por concepto de la comisión de la plataforma digital será un impuesto descontable, y por ende, reducirá el monto a pagar en la correspondiente declaración del IVA. De la misma manera la comisión que se pague podrá tomarse como deducción en el Impuesto de renta. Esta es una diferencia clave frente al no responsable, a quien le corresponde asumir el IVA que le facturan como un mayor valor de sus costos.

Por su parte, si el prestador del servicio de alojamiento es una persona jurídica, por regla general será responsable de IVA, deberá facturar electrónicamente, declarar y pagar el IVA, reconocer el ingreso en el Impuesto sobre la renta y soportar sus costos y gastos conforme a las normas del Estatuto Tributario.

En materia de IVA, una inquietud recuente, se da con ocasión de la exención (no cobro de IVA) por servicios turísticos prestados a residentes en el exterior, establecida en el literal d) del artículo 481 del Estatuto Tributario; toda vez que, las viviendas turísticas y los apartahoteles no acceden automáticamente al tratamiento de exención previsto para ciertos servicios turísticos prestados a no residentes; La razón es que la exención está prevista de forma taxativa para paquetes vendidos por agencias operadoras u hoteles inscritos en el Registro Nacional de Turismo, sin que pueda extenderse por analogía a otras especies de alojamiento como viviendas turísticas, hostales o similares.

En consecuencia, si quien presta el servicio de alojamiento es responsable de IVA, deberá facturar el canon del hospedaje más la tarifa general del 19 %, sin distinguir si el usuario es colombiano o extranjero no residente. El hecho de alojar extranjeros no genera por sí mismo una exención. Por ello, la operación debe estructurarse bajo la premisa de que el servicio está gravado, salvo que concurran exactamente los presupuestos legales de exención, lo cual no ocurre por el simple uso de plataformas digitales como Airbnb, Booking, entre otros, ni por la calidad extranjera del huésped.

Por su parte, tanto la persona natural como la persona jurídica que perciben ingresos producto del servicio de alojamiento en plataformas digitales deben partir de una obligación básica de formalización tributaria, esto es, estar inscritos en el RUT y mantenerlo actualizado con las responsabilidades que correspondan y documentar adecuadamente la actividad.

En materia de impuesto sobre la renta, la obligación común es reconocer los ingresos obtenidos por cada hospedaje y depurarlos conforme a las reglas generales del Estatuto Tributario. La norma dispone reconocer el ingreso cuando la plataforma paga el alojamiento y usar la TRM del día para efectos fiscales cuando la operación está en moneda extranjera; además, la comisión pagada a la plataforma puede tratarse como gasto deducible si se cumplen los requisitos generales del artículo 107 E.T., esto es, que sea necesario, proporcional y tenga relación de causalidad.

Ahora bien, ser no responsable de IVA, no significa quedar por fuera de toda obligación formal. La DIAN ha señalado que el deber de facturar puede existir independientemente de la calidad de contribuyente o no contribuyente y de la calidad de responsable o no responsable del IVA. En una operación de alojamiento, esto obliga a revisar si el anfitrión o arrendador está obligado a expedir factura por la prestación del servicio.

Otro punto importante para la persona natural responsable y para la persona jurídica, es la facturación al huésped, pues la factura debe emitirse al consumidor final del servicio, es decir al huésped, con su nombre, identificación (cédula de ciudadanía, cédula de extranjería, pasaporte entre otros) y la discriminación del IVA pagado, cuando aplique. También precisa que, si el precio se publica sin IVA, este se entiende incluido en el valor anunciado; y si se publica discriminándolo, eso facilita una operación más limpia desde el punto de vista económico y probatorio.

En síntesis, las obligaciones tributarias por rentar un apartamento en plataformas digitales se organizan así: toda persona que explota el inmueble debe:

I) Llevar un control de ingresos, costos y gastos para efectos del Impuesto sobre la renta;

II) La persona natural no responsable de IVA, no cobra el IVA en el servicio de alojamiento y consecuentemente no está obligado a declarar IVA; no obstante, debe revisar permanentemente que siga cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley para tal fin;

III) La persona natural responsable sí debe cobrar, facturar, declarar y pagar IVA y puede tomar IVA descontable; y

IV) La persona jurídica, en la práctica del alojamiento turístico gravado, asume ese mismo paquete completo de obligaciones.

La obligación de facturar o no IVA, en este tipo de servicios, no está definida por la plataforma usada, sino por la calidad tributaria del prestador del servicio en cada caso concreto.

Finalmente, si bien el alcance de este escrito atiende a las obligaciones tributarias, se recomienda revisar las demás obligaciones en materia legal que puedan generarse con ocasión del desarrollo de esta actividad económica, como lo puede ser estar inscrito ante el Registro Nacional de Turismo e incluso contar con matrícula mercantil al tratarse de un acto de comercio, presentar declaración de ICA y estar inscrito en el RIT (Registro de Información Tributaria) del respectivo municipio. En todo caso, se recomienda revisar cada caso concreto a fin de determinar las obligaciones aplicables de manera particular.